અવિનાશ નાયર : 4 ફેબ્રુઆરીના રોજ, ગુજરાત સરકારે તાત્કાલિક અસરથી જંત્રીના દરોમાં 100 ટકા વધારાની જાહેરાત કરી હતી – રાજ્યભરમાં ખરીદેલી અથવા વેચાયેલી કોઈપણ મિલકતને લાગુ પડતા રેડી રેકનર દર. એક અઠવાડિયા પછી, શનિવારે શક્તિશાળી બિલ્ડર લોબીના દબાણ સામે ઝૂકીને, ભૂપેન્દ્ર પટેલ સરકારે નવા દરો 15 એપ્રિલ સુધી ટાળી દીધા.
જંત્રી કેવી રીતે કામ કરે છે?
જંત્રી અથવા વાર્ષિક સ્ટેટમેન્ટ રેટ (ASR) એ રાજ્ય સરકારો દ્વારા માલિકીમાં ફેરફાર થતી કોઈપણ સ્થાવર મિલકતની નોંધણી માટે નિર્ધારિત લઘુત્તમ દર છે. આ દર શહેરો વચ્ચે અલગ-અલગ છે. વિસ્તારોની અંદર પણ, જંત્રીના દર મિલકતના પ્રકાર (રહેણાંક, વ્યાપારી, સંસ્થાકીય), સ્થાન, મિલકતનું કદ અને અન્ય ઘણા પરિબળોના આધારે બદલાઈ શકે છે. જ્યારે જૂની અથવા હાલની મિલકત નવા માલિક દ્વારા ખરીદવામાં આવે છે, ત્યારે તેની જંત્રી અથવા બજાર (વેચાણ) કિંમત, જે વધુ હોય તે મુજબ નોંધણી કરાવવી પડે છે.
જેમ નામથી ખબર પડે છે, ASR, જંત્રી દર વાર્ષિક ધોરણે બદલાઈ શકે છે, પરંતુ છેલ્લે એપ્રિલ 2011માં વધારો કરવામાં આવ્યો હતો. ત્યારબાદ 4 ફેબ્રુઆરીના રોજ, મુખ્યમંત્રી ભૂપેન્દ્ર પટેલ હેઠળના મહેસૂલ વિભાગે – જેઓ અગાઉ બાંધકામના વ્યવસાયમાં હતા – જંત્રીના દરમાં 100 ટકાનો વધારો કરવાની દરખાસ્ત જાહેરાત કરી હતી, જે બીજા દિવસથી અમલમાં આવવાની જાહેરાત હતી.
નોંધણીના મહાનિરીક્ષક અને સ્ટેમ્પ્સના સુપરિન્ટેન્ડેન્ટે એક રીલીઝ જાહેર કરીને જણાવ્યું હતું કે “ઔદ્યોગિક, શહેરી અને ગ્રામીણ વિકાસની ઝડપી ગતિ જાળવવા” અને “નાગરિકોની સ્થાવર મિલકતો માટે વાજબી બજાર દરો સુનિશ્ચિત કરવા” માટે આ નિર્ણય લેવામાં આવ્યો હતો.
જંત્રી વધારીને, અથવા, જેમ કે અન્ય રાજ્યો તેને દરોનું વર્તુળ કહે છે, રાજ્ય સરકાર સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી ફી દ્વારા વધુ આવક એકત્રિત કરશે. ઉપરાંત, જંત્રીના દર અને મિલકતના વાસ્તવિક બજાર મૂલ્ય વચ્ચેના તફાવતને ઘટાડીને, તે રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં કાળા નાણાંને કાબૂમાં રાખવાની અપેક્ષા છે. જમીન અને મિલકતના માલિકો સામાન્ય રીતે જંત્રીના દર કરતાં વધુ કિંમતો જણાવે છે, આમ વધુ કમાણી થાય છે.
શા માટે એસ્ટેટ ડેવલપર્સે ભાવવધારાનો વિરોધ કર્યો?
બિલ્ડર્સ દ્વારા પ્રાથમિક દલીલ એ છે કે, વધારો “સલાહ” વગર અને “અચાનક” જાહેર કરવામાં આવ્યો છે.
જ્યારે છેલ્લું પુનરાવર્તન 31 માર્ચ, 2011 ના રોજ જાહેર કરવામાં આવ્યું હતું, ત્યારે તે 1 એપ્રિલ, 2011 થી અમલમાં આવવાનું હતું, પરંતુ વાસ્તવમાં તે જ વર્ષે 18 એપ્રિલથી લાગુ કરવામાં આવ્યું હતું, જેમાં 100 ટકાનો વધારો ઘટાડીને 50 ટકા કરવામાં આવ્યો હતો. તત્કાલિન મહેસૂલ મંત્રીની આગેવાની હેઠળની સમિતિ, જેમાં સભ્ય તરીકે શહેરી વિકાસ અને નાણાં પ્રધાનો હતા, “જેના આધારે ભલામણો કરવામાં આવી હતી તે અહેવાલો સાંભળ્યા પછી કરવામાં આવ્યું હતું.” વધુમાં, છેલ્લો વધારો જાન્યુઆરી અને જુલાઈ 2009 વચ્ચે હાથ ધરાયેલા જમીન મૂલ્ય સર્વેક્ષણ પર આધારિત હતો.
ડેવલપર્સનો દાવો છે કે, આ વખતે અચાનક જાહેરાતથી ખેડૂતો સાથે ચાલી રહેલા ઊંચા મૂલ્યની જમીનના સોદાઓ જોખમમાં મૂકાયા છે. બીજું, બિલ્ડરો દલીલ કરે છે કે વધારો “અવૈજ્ઞાનિક” છે કારણ કે નવા જંત્રીના ભાવ મોટા શહેરોમાં પણ ઘણા સ્થળોએ વર્તમાન બજાર ભાવો કરતા વધારે છે.
બિલ્ડર્સની પ્રાથમિક માંગણીઓ શું હતી?
રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સની અમ્બ્રેલા બોડી CREDAI-ગુજરાતના ચેરમેન અજય પટેલે જણાવ્યું હતું કે, “અમે જંત્રી વધારાનો વિરોધ નથી કરી રહ્યા. પરંતુ અચાનક થયેલી જાહેરાતથી મુશ્કેલી સર્જાઈ રહી છે. ખેડૂતો દ્વારા જમીનના સોદા રદ કરવામાં આવી રહ્યા છે. દરેકને ખબર હતી કે, એપ્રિલની આસપાસ સરકાર દર વધારશે, તેથી તે મુજબ સોદા કરવામાં આવી રહ્યા હતા. હવે અણધારી જાહેરાતથી બધું બદલાઈ ગયું છે. તેથી અમે વધારામાં 50 ટકા રોલબેકની માંગ કરી રહ્યા છીએ અને 1 મે, જે રાજ્યનો સ્થાપના દિવસ છે ત્યાં સુધી અમલીકરણને પાછું ખેંચવાની માંગ કરી રહ્યા છીએ.
સરકારે અમલીકરણને 15 એપ્રિલ, 2023 સુધી મુલતવી રાખવા સંમતિ આપી છે
બિલ્ડર્સે એમ પણ જણાવ્યું કે, જંત્રીને અંતિમ સ્વરૂપ આપતા પહેલા તેમની સાથે સલાહ લેવામાં આવી ન હતી. 5 ફેબ્રુઆરીએ, ડેવલપર્સ મુખ્યમંત્રીને મળ્યા અને શુક્રવારે (10 ફેબ્રુઆરી) અમદાવાદ કલેક્ટરને મેમોરેન્ડમ સુપરત કર્યું, જેના કારણે સરકારે તારીખ ટાળી દીધી.
સરકારનો બચાવ શું છે?
એક ઠરાવમાં, સરકારે જણાવ્યું હતું કે, જંત્રીમાં છેલ્લે 12 વર્ષ પહેલાં વધારો કરવામાં આવ્યો હતો અને દર રાજ્યમાં થઈ રહેલા ઔદ્યોગિક, શહેરી અને ગ્રામીણ વિકાસને અનુરૂપ હોવા જોઈએ.
કાળું નાણું પણ એક પરિબળ છે. “કાળા નાણાના ઉત્પાદનનો સામનો કરવા માટે, જંત્રીના દર પ્રવર્તમાન બજાર અથવા વેચાણ કિંમતની નજીક હોવા જોઈએ. વર્તમાન વધારો જંત્રીને પ્રવર્તમાન બજાર દરોની નજીક લાવે છે,” રિયલ એસ્ટેટ નિષ્ણાતે જણાવ્યું હતું.
બિલ્ડર્સોએ શા માટે વધારાને અવૈજ્ઞાનિક ગણાવ્યો?
પટેલે જણાવ્યું હતું કે, જંત્રી પ્રોપર્ટી વેચાણ અથવા બજાર કિંમત કરતાં વધુ હોવાના દાખલા છે.
પટેલે કહ્યું, “ઉદાહરણ તરીકે, સરખેજમાં (અમદાવાદનો એક વિસ્તાર), વેચાણ કિંમત રૂ. 2,800 પ્રતિ ચોરસ ફૂટ છે અને જંત્રી રૂ. 3,000 છે. તેવી જ રીતે, એવી જગ્યાઓ છે જ્યાં જંત્રીમાં 400 ટકા વધારો કરવાની જરૂર છે. અમે તેની વિરુદ્ધ નથી. અમે વિસંગતતાઓની વિરુદ્ધ છીએ. ઉદાહરણ તરીકે, જ્યારે થલતેજ અને આંબલી (અમદાવાદ શહેરના પશ્ચિમ પરિઘ પર સ્થિત) બંનેની વેચાણ કિંમત સમાન છે, ત્યારે આંબલીની જંત્રી કિંમત વધારીને 240,00 ચોરસ મીટર કરવામાં આવી છે, જ્યારે થલતેજની જંત્રીની કિંમત વધીને રૂ. 1.02 લાખ થઈ છે. ચોરસ મીટર દીઠ. જંત્રીનો દર સમાન હોવો જોઈએ”.
નિર્ણયનું તાત્કાલિક પરિણામ શું આવ્યું?
CREDAIના વડાના જણાવ્યા અનુસાર, જંત્રીના દરોમાં અચાનક થયેલા સુધારાને કારણે હાલમાં 50,000 થી વધુ રિયલ એસ્ટેટ સોદા અટવાયેલા છે. પટેલે જણાવ્યું હતું કે, “આખરે, ગ્રાહકોને આ નિર્ણયનો ભોગ બનવું પડશે કારણ કે અમે વધારાનો ખર્ચ ઉઠાવીશું.”
જો કે, રાજ્ય સરકારના અધિકારીઓ સાથેની બેઠકોના કેટલાક રાઉન્ડ પછી, 11 ફેબ્રુઆરીએ, સરકારે 15 એપ્રિલ સુધી વધારાનો નિર્ણય ટાળવાનો નિર્ણય કર્યો. “સ્ટોપ-ગેપ એરેન્જમેન્ટ” ડેવલપર્સ અને બિલ્ડરોને જૂના જંત્રીના દરે અટકેલા સોદાઓને આગળ વધારવામાં અને ખરીદી કરવામાં પણ મદદ કરશે. ફ્લોર સ્પેસ ઇન્ડેક્સ (FSI) જૂના દરે ચૂકવવામાં આવે છે.
