મોંઘવારીના માર અને રિઝર્વ બેન્ક દ્વારા વ્યાજદરમા સતત વૃદ્ધિના કારણે લોનધારકોની સ્થિતિ સુડી વચ્ચે સોપારી જેવી થઇ ગઇ છે. વ્યાજદર વધતા હોમધારકોના માસિક EMIમાં તોતિંગ વધારો થયો છે. મોંઘવારી અને વ્યાજદરમાં વૃદ્ધિ વચ્ચે લોનની ચૂકવણી કરવી મુશ્કેલી બની ગઇ છે. આવી પરિસ્થિતિમાં હોમ લોનધારક પાસે બે વિકલ્પ રહે છે – (1) લોનના માસિક EMIની રકમ વધારી દેવી અને (2) લોનની વધારી દેવી. મોટાભાગના લોનધારકો ઉપરોક્ત બે વિકલ્પમાંથી ક્યો વિકલ્પ પસંદ કરવો તે અંગે મૂંઝવણમાં હોય છે. તમારી માટે બંનેમાંથી ક્યો વિકલ્પ બેસ્ટ રહેશે જાણો…
રિઝર્વ બેન્કે છ તબક્કામાં 2.5 ટકા વ્યાજદર વધાર્યા
મોંઘવારીને અંકુશમાં રાખવા માટે રિઝર્વ બેન્કે મે 2022થી અત્યાર સુધીમાં છ તબક્કામાં રેપોરેટમાં 2.5 ટકાનો વધારો કર્યો છે. RBIએ રેપોરેટ વધારતા બેન્કોએ પણ તેમની તમામ લોન મોંઘી કરી દીધી છે. કેટલીક બેંકોએ એક વર્ષમાં હોમ લોનના વ્યાજદરમાં 1.5 થી 2 ટકાનો વધારો કર્યો છે. જો આપણે વિવિધ બેંકોની હોમ લોનની તુલના કરીએ તો હાલ સરેરાશ વ્યાજદર 9.50 ટકા જેટલો છે.
બેન્કોએ લોનના માસિક EMIની રકમ ન વધારી પણ મુદ્દત વધારી દીધી
રિઝર્વ બેંકે મે 2022થી વ્યાજદરમાં વધારો કરી રહી છે. મે 2022માં રેપો રેટ 4 ટકા હતો જે હાલ વધીને 6.50 ટકા થયો છે. વ્યાજદરમાં વૃદ્ધિની અસર એ જોવા મળી કે મોટા ભાગના હોમ લોનધારકોએ લોનના જેટલા હપ્તા ચૂકવ્યા હતા તેની સંખ્યા અગાઉ જેટલી થઇ ગઇ છે. સામાન્ય રીતે જ્યારે પણ વ્યાજદર વધે છે ત્યારે બેંકો લોનના માસિક EMIની રકમ વધારતી નથી, પણ તેના બદલામાં લોનની મુદત એટલે કે લોન ચૂકવણીનો સમયગાળો વધારી દીધી છે. એટલે કે, માસિક EMIની રકમ વધાર્યા વગર તેઓ લોનની મુદત વધારીને ઉંચા વ્યાજદરને એડજેસ્ટ કરે છે. આવું થવાથી મોટાભાગના હોમધારકોએ 15થી 30 ટકા જેટલા વધારે હપ્તા ચૂકવવાની ફરજ પડે છે.
લોનનો સમયગાળો વધારવો મોટી ભૂલ
મોટાભાગના લોકો આવી ભૂલ કરે છે. ઘણા લોકો માસિક EMI ઓછો રાખવા માટે લોનની મુદત વધારી દે છે. ઉદાહરણ તરીકે, લોન ચૂકવણીની મુદ્દત 20 વર્ષના બદલે 25 વર્ષ કે 30 વર્ષ કરી દે છે. તેનાથી લોનના માસિક હપ્તાની રકમમાં કોઇ ફેરફાર થતો નથી, પરંતુ જો તમે વધારેલા સમયગાળાના કુલ વ્યાજની ગણતીર કરો તો લાખો રૂપિયાનો વધારાનો બોજ પડે છે. તેથી લોનનો સમયગાળો વધારવાને બદલે માસિક EMIની રકમ વધારવી વધુ સારું રહે છે.
કેસ – 1
ઉદાહણ તરીકે, ધારો કે તમે 20 વર્ષ માટે 40 લાખની લોન લીધી છે અને ત્યારે વ્યાજદર વાર્ષિક 8% છે. જેમાં તમારો માસિક હપ્તાની રકમ 33,458 રૂપિયા રહેશે અને તેના બદલે તમારે બેંકને કુલ 40,29,825 રૂપિયા વ્યાજ ચૂકવવું પડશે. મતલબ કે તમારે કુલ 80,29,825 રૂપિયાની ચૂકવણી કરવી પડશે.
કેસ – 2
માની લો કે, તમે 20 વર્ષ માટે 40 લાખની લોન લીધી છે અને થોડા મહિનામાં વ્યાજદર વાર્ષિક 8% થી વધીને 9.5% પ્રતિ વર્ષ થયા છે. જો તમે ઇચ્છો છો કે, તમારો માસિક હપ્તો 33,458 રૂપિયા યથાવત રહે તો, તેની માટે તમારે 29 વર્ષ સુધી લોન ચૂકવવી પડશે. એટલે કે તમારે 9 વર્ષ વધારે લોનની ભરપાઇ કરવી વધશે. તેના બદલામાં તમારે બેંકને વ્યાજ પેટે કુલ 77,77,314 રૂપિયા ચૂકવવા પડશે. આમ તમારે કુલ 40 લાખ રૂપિયાની લોન સામે બેન્કને 1,17,77,314 રૂપિયા ચૂકવવા પડશે.
લોનનો સમયગાળો યથાવત રાખવાથી…
ધારો કે તમે એપ્રિલ 2022માં 7.50%ના વ્યાજદરે 15 વર્ષ માટે 30 લાખ રૂપિયાની હોમ લોન લીધી છે. જે ધોરણે તમારો માસિક EMI 27,810 રૂપિયા બેસે. હોમ લોનના પ્રથમ વર્ષમાં તમારે વ્યાજ પેટે 2,21,184 રૂપિયા ચૂકવવા પડશે. જો વ્યાજ દર અને EMI સમાન રહે તો ત્રીજા વર્ષ સુધીમાં તમારી વાર્ષિક વ્યાજ ચૂકવણી ઘટીને 2,03,032 રૂપિયા થઇ જશે. એટલે કે કરમુક્તિ માટે લાગુ પડતી 2 લાખ રૂપિયાની મર્યાદાની લગભગ બરાબર છે.
પરંતુ મેથી ડિસેમ્બર 2022 દરમિયાન રિઝર્વ બેન્કે રેપો રેટમાં 2.25%નો વધારો કર્યો. જો હોમ લોનના વ્યાજદરમાં પણ આટલો વધારો થાય તો તમારી હોમ લોનના નવા વ્યાજદર 9.75% થશે. જો તમે હોમ લોનની મુદત પહેલા જેટલી જ એટલે કે 15 વર્ષની રાખો છો તો તમારે 27,810 રૂપિયાની જગ્યાએ 31,781 રૂપિયાનો માસિક EMI ચૂકવવો પડશે. આવી સ્થિતિમાં તમારે એક વર્ષમાં વ્યાજ પેટે 2,21,184 રૂપિયાને બદલે 2,88,419 રૂપિયા વ્યાજ તરીકે ચૂકવવા પડશે. જ્યારે વ્યાજ મુક્તિની મર્યાદા ફક્ત 2 લાખ રૂપિયા જ છે.
જો લોનની મુદ્દત વધારવામાં આવે તો…
જો તમારી બેંક લોનના હપ્તાની રકમને બદલે લોનની મુદતમાં વધારો કરે છે, એટલે કે EMIને 27,810 રૂપિયા યથાવત રાખે છે, તો જો વ્યાજદર 7.5% થી વધીને 9.75% થતા હોમ લોનની મુદત 15 વર્ષથી વધીને લગભગ 22 વર્ષ થઈ જશે. જો આવું થાય છે તો એક વર્ષમાં તમારે 2,21,184 રૂપિયાના બદલે 2,90,702 રૂપિયાનું વ્યાજ ચૂકવવું પડશે, જ્યારે તમને વ્યાજ મુક્તિ માત્ર 2 લાખ રૂપિયા પર જ મળશે.
